不動産売却にかかる税金と費用の全解説【足利市の不動産会社が徹底解説】

不動産を売ったら税金がかかる？まず基本を押さえよう

「家を売ったら、どれくらい税金を取られるの？」——不動産売却を考えるとき、多くの方がこの疑問を持ちます。結論から言えば、売却で利益（譲渡所得）が出た場合にのみ課税されます。損をした場合は原則として税金はかかりません。

ただし、税金の仕組みは少し複雑で、所有期間や物件の種類によって税率が大きく変わります。さくら屋では足利市・両毛エリアの不動産売却をサポートする中で、税金の不安を抱えるお客様から多くのご相談をいただきます。この記事では、売却にかかる税金と費用について、わかりやすくまとめました。

売却益にかかる「譲渡所得税」とは

不動産を売って利益が出たとき、その利益（譲渡所得）に対して譲渡所得税が課税されます。計算式は次の通りです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 ―（取得費 ＋ 譲渡費用）

• 売却価格：実際に売れた金額
• 取得費：購入時の価格＋購入時の諸費用。不明な場合は売却価格の5%を概算で使用可
• 譲渡費用：仲介手数料・印紙税・解体費用など、売却のためにかかった費用

所有期間で税率が大きく変わる

税率は、売却した年の1月1日時点の所有期間で判定します。

短期の39.63%という税率はかなり高く感じます。買ってすぐ売るケースや相続直後の売却では特に注意が必要です。ただし、居住用の不動産には大きな控除特例があります。

マイホーム売却の強い味方「3,000万円特別控除」

自分が住んでいた家（居住用財産）を売る場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります。これが「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」です。

たとえば、2,000万円で買った家が2,850万円で売れたとします。

• 譲渡所得：2,850万円 ― 2,000万円（取得費）― 100万円（譲渡費用）＝ 750万円
• 3,000万円控除を適用 → 750万円 ― 3,000万円 ＝ 0円（課税なし）

この特例を使えば、多くのケースで税金がゼロになります。ただし、利益がゼロでも確定申告が必要な点に注意してください。申告しないと特例が適用されません。

10年超所有の軽減税率特例も活用できる

居住用財産を10年を超えて所有していた場合、3,000万円控除との併用で、さらに有利な税率が適用されます。

税金以外にもかかる「諸費用」を把握しよう

税金の他にも、不動産売却にはさまざまな費用が発生します。事前に把握しておくことで、手取り金額を正確に計算できます。

① 仲介手数料

不動産会社に支払う報酬です。法律で上限が定められており、売却価格に応じた計算式で決まります。

• 売却価格が400万円超の場合：売却価格 × 3% ＋ 6万円（＋消費税）
• 例：3,000万円の売却 → 上限は約105.6万円（税込）

② 印紙税

売買契約書に貼付する印紙代です。売却価格によって異なります（1,000万円〜5,000万円の場合は1万円、5,000万円〜1億円は3万円など）。

③ 抵当権抹消費用

住宅ローンが残っている場合、売却時に抵当権を抹消する手続きが必要です。司法書士への報酬を含め、1〜2万円程度が目安です。

④ 引越し・解体費用（必要な場合）

物件を空にして引き渡す場合の引越し費用や、古家付き土地として売却する際の解体費用です。解体費用は建物の規模にもよりますが、100〜300万円程度かかることもあります。

2026年4月施行：登記の義務化も知っておこう

2026年4月から、不動産登記法の改正により住所・氏名の変更登記が義務化されました。これまで任意だった変更登記が法的な義務となり、変更から2年以内に申請しないと過料（最大5万円）の対象になる可能性があります。

売却を検討している方は、登記上の情報が最新かどうか確認しておきましょう。住所変更が未登記のまま売却手続きに入ると、名義変更の手続きが複雑になる場合があります。心配な方はさくら屋にご相談ください。司法書士と連携してスムーズにサポートします。

まとめ：売却前に「手取り金額」を試算しよう

不動産売却で実際に手元に残る金額は、売却価格から費用と税金をすべて差し引いた金額です。事前に試算しておくことで、次の住み替えや資金計画が立てやすくなります。

税金の特例は申告しないと適用されません。また、取得費が不明な場合の5%概算計算では損をするケースもあります。購入当時の書類をできる限りそろえておくことをおすすめします。

足利市・佐野市・太田市など両毛エリアでの不動産売却について、税金・費用の試算から売却活動まで、さくら屋がトータルでサポートします。まずはお気軽にご相談ください。

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