- 足利市の不動産売却｜株式会社さくら屋
- ブログ一覧
- 不動産を売ったら税金はいくら？3,000万円特別控除と費用の基礎知識
不動産を売ったら税金はいくら？3,000万円特別控除と費用の基礎知識
2026-04-16
不動産を売却して利益が出ると、税金がかかります。しかし制度をきちんと知っておけば、税負担を大幅に減らせる可能性があります。特に「3,000万円特別控除」は、自宅を売った方が利用できる強力な節税制度です。
この記事では、足利市で不動産売却を検討している方に向けて、売却時に発生する費用・税金の種類と、知っておくべき節税のポイントをわかりやすく解説します。難しい言葉をできるだけ使わず説明しますので、ぜひ最後までお読みください。
不動産売却にかかる主な費用と税金
不動産を売却すると、売却代金がそのまま手元に入るわけではありません。さまざまな費用と税金が発生します。まず全体像を把握しましょう。
| 費用・税金の種類 | 目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格の約3%＋6万円＋消費税（上限） |
| 印紙税 | 売買契約書に貼る収入印紙（1,000円〜6万円） |
| 登記費用 | 抵当権抹消などで数万円程度 |
| 譲渡所得税・住民税 | 利益（譲渡所得）に応じて課税 |
| 測量・解体費用 | 土地の場合や更地渡しの場合に発生（数十〜数百万円） |
このうち、最も大きな負担になる可能性があるのが譲渡所得税です。しかし、要件を満たせば大幅に減額できる特例が存在します。
譲渡所得とは何か
譲渡所得とは、不動産を売って得た「利益」のことです。売却価格から、購入時の費用（取得費）と売却にかかった費用（譲渡費用）を差し引いて計算します。
譲渡所得の計算式
譲渡所得 ＝ 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用
「取得費」には購入代金のほか、購入時の仲介手数料・登録免許税・不動産取得税なども含まれます。購入時の書類が残っていれば、これらをしっかり計上することで課税対象を減らせます。
なお、取得費が不明な場合は「売却価格の5%」とみなされますが（概算取得費）、これは実際より低くなることが多く、税負担が増えてしまいます。購入当時の書類はできる限り保管しておきましょう。
3,000万円特別控除とは
自宅（マイホーム）を売却した場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。これが「居住用財産の3,000万円特別控除」です。
譲渡所得が3,000万円以下であれば、この特例を使うことで税金がゼロになる可能性があります。所有期間の長短を問わず利用できるため、短期間で売却する場合でも活用できます。
主な適用要件
- 売却する不動産が、売主が実際に住んでいた自宅であること
- 転居後に売却する場合、転居から3年後の年末までに売却すること
- 売却した前年・前々年にこの特例を使っていないこと
- 配偶者・子など特別な関係者への売却でないこと
マイホームを売る方の多くがこの特例の対象になりますが、適用には確定申告が必要です。特例を使えば税金がゼロになる場合でも、申告は必須ですので忘れないようにしましょう。
所有期間による税率の違い
3,000万円控除で課税されなかった分（または控除後に残った課税分）の税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって異なります。
| 所有期間 | 区分 | 所得税＋住民税の合計税率 |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 約39.63% |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 約20.315% |
5年を超えて保有した不動産を売却すると、税率がほぼ半分になります。長期保有の物件を売る際は、大きなメリットがある仕組みです。
売却損が出た場合はどうなる？
売却価格が取得費を下回り、損失（譲渡損失）が出た場合は税金は発生しません。さらに、「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算」という特例を使うと、一定の条件下で給与所得などの他の所得と損失を相殺（損益通算）し、課税所得を減らすことができます。
売却損が出るケースでも確定申告をすることで恩恵を受けられる場合があります。ぜひ税理士や不動産会社にご相談ください。
確定申告を忘れずに
不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日の間に、確定申告を行う必要があります。3,000万円特別控除などの特例を利用する場合も必須です。
必要な書類の例：
- 売買契約書（購入時・売却時の両方）
- 取得費・譲渡費用の領収書など
- 登記簿謄本
- 住民票（居住を証明する書類）
これらは売却前から準備しておくとスムーズです。不安な方は税理士に依頼することも一つの選択肢です。
売却前に専門家へ相談を
税金の計算は物件や状況によって大きく異なります。「自分の場合はどうなるのか」を売却前に把握しておくことで、計画的な売却が可能になります。
さくら屋では不動産売却の相談を無料で承っています。税金に関する概算の試算や、税理士のご紹介もサポートできます。足利市・太田市エリアの不動産売却でお悩みの方は、ぜひお気軽にご連絡ください。
無料査定・売却相談はさくら屋まで
「税金はどのくらいかかる？」「手元にいくら残る？」
売却前の疑問はさくら屋にお気軽にご相談ください。
気になる方はさくら屋までお問い合わせください。
#足利市 #不動産 #お役立ち情報
関連記事
-
不動産売却をしたら確定申告は必要？必要書類や申告期間もご紹介！
不動産の売却をすると、基本的に確定申告が必要になります。 確定申告とは所得を得た場合に必要になりますので、売却金額によって利益が出ているのに無視してしまえば無申告になってしまいます。 ...
2022-01-10
-
不動産の一部を売却するために必要な分筆とは？方法やメリットもご紹介
土地の売却を検討する際、さまざまな理由から、土地すべてではなく一部だけ売却したい！と考えている人もいるのではないでしょうか。 一部のみの売却なんてできるの？どうやってするの？と疑問もた...
2022-01-09
-
不動産売却前のインスペクションは必要？目的とかかる費用も合わせて解説
不動産売却を検討するにあたり、スムーズに売却できるか心配だと感じる方も多くいらっしゃいます。 反対に買手にとっても、中古住宅の状態や価格が適正かどうか不安を持つことが多いといわれていま...
2022-01-11
-
木造住宅における耐震診断とは？目的や費用についてご紹介！
地震の多い日本では、住宅の耐震性が重要視されます。 とくに昭和56年6月以前の木造住宅は旧耐震基準と呼ばれ、現行の木造住宅より耐震性が劣っているかもしれません。 そこで推奨されるのが耐...
2022-02-08
