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専属専任・専任・一般。媒介契約の3つの違いを、売主目線で整理する
2026-05-18
不動産の売却を不動産会社に依頼するとき、最初に結ぶのが「媒介契約」です。
これは、売却活動をどのような条件で任せるかを定める契約で、法律上3つの種類が用意されています。
「専属専任」「専任」「一般」。
名前は似ていますが、中身は意外と違います。
どれを選ぶかで、売却活動の進み方が変わることもあります。
媒介契約とは何か
媒介契約とは、不動産の売主が「この物件の買主を探してほしい」と不動産会社に正式に依頼する契約のことです。
不動産会社はこの契約に基づいて、広告掲載や内覧の手配、購入希望者との交渉などの売却活動を行います。
媒介契約は宅地建物取引業法で定められた制度で、契約の種類ごとにルールが異なります。
大切なのは、3つのうちどれを選んでも仲介手数料は変わらないということ。
違うのは「依頼する会社の数」「自分で買主を見つけたときの扱い」「不動産会社の報告頻度」の3点です。
3つの媒介契約を比べてみる
まず全体像を表で確認してみます。
| 専属専任媒介 | 専任媒介 | 一般媒介 | |
|---|---|---|---|
| 依頼できる会社数 | 1社のみ | 1社のみ | 複数社OK |
| 自分で買主を見つけた場合 | 不動産会社を通す必要あり | 直接取引OK | 直接取引OK |
| レインズ登録 | 5営業日以内（義務） | 7営業日以内（義務） | 任意 |
| 活動報告の頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 義務なし |
| 契約期間 | 最長3か月 | 最長3か月 | 法律上の上限なし （3か月が一般的） |
専属専任媒介契約の特徴
3つの中で最も制約が強い契約です。
依頼先は1社に限られ、売主が自分で買主を見つけた場合でも、その不動産会社を介さなければなりません。
その代わり、不動産会社には以下の義務が課されます。
- 契約から5営業日以内にレインズ（不動産流通機構のデータベース）へ物件を登録する
- 1週間に1回以上、売主へ活動状況を報告する
報告頻度が高く、不動産会社の動きが見えやすいのが利点です。
「任せた以上はしっかり動いてほしい」という方に向いています。
専任媒介契約の特徴
依頼先は1社のみという点は専属専任と同じです。
ただし、売主が自分で買主を見つけた場合には、不動産会社を通さずに直接取引ができます。
レインズへの登録は7営業日以内、活動報告は2週間に1回以上。
専属専任と比べると少しゆるやかですが、一般媒介よりは手厚い対応が期待できます。
「基本は不動産会社に任せたいが、知人に声をかける余地も残したい」という場合にバランスの良い選択です。
一般媒介契約の特徴
複数の不動産会社に同時に依頼できる契約です。
「A社にもB社にも頼んで、先に買主を見つけた会社と進める」という使い方ができます。
ただし、不動産会社の側から見ると、他社が先に成約すれば仲介手数料はゼロになります。
そのため、広告費をかけた積極的な売却活動が行われにくいケースもあります。
レインズ登録の義務もなく、活動報告の義務もありません。
売主側の自由度は高いですが、その分、自分で状況を把握する手間が増える傾向があります。
選び方のヒント
どの契約がいいかは、売主の状況によって変わります。
以下の目安が参考になるかもしれません。
専属専任・専任が向いているケース:
- 売却を急いでいて、不動産会社にしっかり動いてほしい
- 遠方に住んでいて、頻繁に連絡を取るのが難しい
- 初めての売却で、1社に窓口を絞りたい
一般媒介が向いているケース:
- 駅近・人気エリアなど、放っておいても買い手がつきやすい物件
- 複数社の対応を比較しながら進めたい
- 売却を急いでおらず、じっくり進められる
迷ったときは、まず専任媒介で始めて、3か月後の契約更新時に見直す、という方も少なくありません。
契約期間は最長3か月なので、合わなければ切り替えることができます。
「囲い込み」に注意する
専任系の契約で気をつけたいのが「囲い込み」と呼ばれる行為です。
これは、不動産会社が売主と買主の両方から手数料を得るために、他社からの購入申し込みを断ったり、紹介を受け付けなかったりする行為を指します。
囲い込みが行われると、本来もっと早く・もっと高く売れたはずの物件が、長期間売れ残ることがあります。
防ぐためには、以下のポイントを確認してみてください。
- レインズに物件が登録されているかを、登録証明書で確認する
- 定期報告の内容が具体的かどうか（「問い合わせ0件」が何週も続いていないか）
- 他社から「物件を紹介してもらえなかった」という話が出ていないか
信頼できる不動産会社であれば、これらの確認を嫌がることはありません。
売却の第一歩は、信頼できる相談先を見つけること
媒介契約は、売主と不動産会社の「チームの組み方」を決める契約です。
どの種類を選ぶかも大切ですが、それ以上に大切なのは「この会社に任せて大丈夫か」という信頼感です。
さくら屋は足利市で75年以上、地元の不動産を見続けてきました。
媒介契約の種類で迷っている方も、まずはお気軽にご相談ください。
状況をお聞きしたうえで、どの契約が合いそうかを一緒に考えます。
記事：さくら屋スタッフ
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