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家を売って利益が出たら税金は。譲渡所得と3,000万円控除を整理する
2026-08-10
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家を売って利益が出ると、その利益に税金がかかります。
ただし、住んでいたマイホームを売る場合には、税金を大きく軽くする特例が用意されています。「利益が出たら必ず高い税金がかかる」と身構える前に、仕組みを知っておくと落ち着いて判断できます。足利市の不動産会社さくら屋が、売却でかかる税金の考え方と、マイホームの特例を整理してご説明します。
売却でかかる税金の正体は「譲渡所得」
税金は売った金額そのものではなく、手元に残る利益にかかります。
家や土地を売ったときにかかる税金は譲渡所得税と呼ばれ、売却で得た「もうけ」に対してかかります。売った金額の全部に課税されるわけではありません。
計算のもとになる譲渡所得は、次のように求めます。
- 譲渡価額 — 売れた金額
- 取得費 — 買ったときの代金や購入時の費用（建物は使った年数分を差し引く）
- 譲渡費用 — 売るためにかかった仲介手数料・測量費・印紙代など
譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引いた残りが、課税のもとになる利益です。買ったときの値段や諸費用が大きければ、その分もうけは小さくなり、税金も抑えられます。
昔に買った家などで取得費が不明な場合は、売った金額の5パーセントを取得費として計算できます。ただし実際の金額より少なくなりやすいので、購入時の契約書や領収書が残っていれば大切に保管しておくことをおすすめします。
持っていた期間で税率が変わる
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売った年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えるかどうかが分かれ目です。
譲渡所得にかかる税率は、その不動産をどれだけの期間持っていたかで変わります。売った年の1月1日の時点で所有期間が5年を超えていれば「長期」、5年以下なら「短期」です。
- 長期（5年超） — 合計およそ20.315パーセント（所得税15パーセント＋住民税5パーセント＋復興特別所得税）
- 短期（5年以下） — 長期のおよそ倍の税率
同じ利益でも、持っていた期間によって税額は大きく変わります。売る時期を検討できる場合は、この5年という区切りを頭に入れておくと判断の助けになります。
マイホームなら最高3,000万円の特別控除
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住んでいた家を売るときは、利益から最高3,000万円を差し引ける特例があります。
自分が住んでいた家（居住用財産）を売った場合、譲渡所得から最高3,000万円まで差し引ける特例があります。所有していた期間の長さに関係なく使えるのが大きな特長です。
たとえば利益が2,500万円だったとしても、この控除を使えば課税される利益はゼロになる、というかたちです。多くのマイホーム売却では、この特例で税金がかからずに済むケースも少なくありません。
以前住んでいた家でも、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売れば使えます。一方で、親子や夫婦など特別な関係のある人へ売った場合は対象外です。また、この特例を受けるには確定申告が必要になります。
迷ったら、早めに相談を
税金の特例は要件が細かく、状況によって使える制度が変わります。
譲渡所得の特例には、今回ご紹介した3,000万円控除のほかにも、一定の条件で税率が下がるものなど、いくつかの種類があります。どれが使えるかは、住んでいた期間や所有していた年数、家族関係などによって変わります。
「うちの場合はどうなるのか」を早い段階で整理しておくと、売り出しの計画も立てやすくなります。売却をお考えの段階で、遠慮なくご相談ください。
株式会社さくら屋（栃木県足利市）
#足利市 #不動産売却 #譲渡所得税 #3000万円特別控除 #お役立ち情報
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