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相続した実家を売るときの3,000万円控除。空き家特例の要件と期限を整理する
2026-11-09
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親が暮らしていた実家を相続したものの、住む予定はない。
売却を考え始めたとき、気になるのが売ったあとの税金です。
相続した実家（空き家）を売る場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
足利市の不動産会社さくら屋が、この「空き家特例」の要件と期限を整理します。
空き家特例とはどのような制度か
正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。
相続した家や土地を売って利益（譲渡所得）が出たときに、その金額から控除を受けられる仕組みです。
- 控除額：譲渡所得から最高3,000万円
- 相続人が3人以上の場合：令和6年1月1日以後の譲渡では、1人あたり最高2,000万円
- 適用期間：令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象
自分が住んでいた家を売るときの「マイホームの3,000万円控除」とは別の制度です。
こちらは、亡くなった親など（被相続人）が住んでいた家を相続した人が対象になります。
対象になる家の主な要件
どのような家でも対象になるわけではありません。
国税庁の案内では、相続開始の直前に被相続人が住んでいた家で、次の要件をすべて満たすものとされています。
- 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築されたこと
- 区分所有建物の登記がされている建物でないこと（分譲マンションなどは対象外）
- 相続開始の直前に、被相続人以外に住んでいた人がいなかったこと
なお、被相続人が要介護認定などを受けて老人ホーム等に入所していた場合でも、一定の要件を満たせば対象になることがあります。
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売り方の要件と期限
相続してから売るまでの間、その家や土地を貸したり、誰かが住んだり、事業に使ったりしていないことが前提です。
そのうえで、売り方によって次のような要件が定められています。
- 家を売る場合：売却時に一定の耐震基準を満たしていること
- 家を取り壊して土地を売る場合：取り壊し後、売却までその土地を建物などの敷地に使っていないこと
- 令和6年1月1日以後の譲渡では、売却した年の翌年2月15日までに、買主側で耐震改修や取り壊しを行った場合も対象になる
期限にも注意が必要です。
相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが求められます。
たとえば2024年5月に相続が始まった場合、3年を経過する日は2027年5月にあたるため、その年の12月31日までに売却する必要があります。
相続から時間がたっている場合は、早めに期限を確認しておくと安心です。
そのほかの条件と手続き
上記のほかにも、主に次のような条件があります。
- 売却代金が1億円以下であること
- 親子や夫婦など、特別の関係がある人への売却でないこと
- 同じ被相続人から相続した家や土地について、すでにこの特例を受けていないこと
- 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例など、他の特例と重ねて受けていないこと
特例を受けるには、売却した翌年に確定申告をする必要があります。
申告には、物件の所在地の市区町村から交付される「被相続人居住用家屋等確認書」や、売買契約書の写しなどの書類を添えます。
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売却前に確認しておきたいこと
空き家特例は、要件を一つでも満たさないと受けられません。
売却の準備を始める前に、次の点を確認しておくことが大切です。
- 建物の建築時期（登記事項証明書などで確認できる）
- 相続開始から売却期限までの残り期間
- 相続後に貸したり住んだりしていないか
- 家のまま売るか、取り壊して土地として売るか
適用の可否や具体的な税額は、個別の事情によって変わります。
判断に迷う場合は、税務署や税理士に相談しながら進めると確実です。
まとめ
相続した実家を売るとき、空き家特例を使えれば、譲渡所得から最高3,000万円（相続人が3人以上なら1人あたり2,000万円）を控除できます。
ただし、建築時期や売却期限、売るまでの使い方など、細かな要件があります。
まずは家の状況と期限を把握しておくことが、納得のいく売却の第一歩になります。
足利市とその周辺で相続した実家の扱いにお悩みの方は、早めに全体像を整理しておくことをおすすめします。
参考：国税庁 タックスアンサー No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（令和8年4月1日現在法令等）
#足利市 #相続 #空き家 #税金 #お役立ち情報
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