農地が売りづらい理由とは？農地を売却する方法や流れもご紹介

農地法によって保護された農地の売却は難しい傾向にあります。
しかし「農業の担い手がいなくなった」「農地を相続したものの不要」などの理由で売却を考えている方もいるのではないでしょうか。
そこで今回は農地が売りにくい理由に加えて、どうすれば農地を売れるのか、売却方法と流れについてご紹介します。

農地が売却しづらいのはなぜ？

農地は日本の食糧自給率を上げるためには欠かせない土地です。
そのため国は農地法により、農地を自由に売却することを制限しています。
たとえば、農地は原則専業農家にしか売れません。
しかも買い手は取得後の農地面積が50a以上、所有している農地すべてで耕作をしている、農業をおこなうための人材を雇っているなどの条件を満たしていなければならないのです。
新規で農業を始めたいと考えている方には売れません。
また、農地を一般の宅地のように売るには土地の用途を変更する必要があります。
しかし農地の地目を変更する際には一定の基準をクリアしなければならず、農業委員会の許可を得なければなりません。
許可を得るための条件が厳しい点も、農地が売りづらい理由の1つです。

売りづらい農地を売却する方法や流れは？

農地を売却する方法には農地としてそのまま売るか、地目を変更して売るかの2パターンがあります。
農地として売る場合は、まず農地法第3条（所有権移転）の許可を農業委員会からもらう必要があります。
その後、専業農家のなかから購入希望者を探して売買契約を結ぶ流れです。
一方、地目を変更して売る場合は立地基準と一般基準をクリアしなければなりません。
立地基準は農地の区分のことで、立地によって「農用地区域内農地」「甲種農地」「第1種農地」「第2種農地」「第3種農地」の5つに分類されています。
このうち、市街地に近い第3種農地や市街地として発展の可能性がある第2種農地の場合は転用許可が下りる可能性はありますが、それ以外の場合は転用許可は下りません。
一般基準は農地を転用したあとに申請どおりの事業が実施されるか、周辺の農地に影響はないかなどを審査するものです。
農地の購入希望者と売買契約を交わしたのちに農業委員会に転用許可の申請をおこない、許可が下りたら所有権移転登記をおこなって引き渡します。

農地売却にはどんな費用がかかる？

不動産仲介業者の仲介によって農地を売却する場合は仲介手数料が必要です。
たとえば売却額が400万円を超えたときは「売却額×3％＋6万円」がかかります。
また売買契約書に貼る印紙税や売却益にかかる譲渡所得税などの税金、農地転用の手続きを行政書士に依頼する場合は報酬が別途発生します。
ただし農業委員会を通じて購入者を見つけた場合は、売却益から800万円の控除が可能です。
なお農地の売買代金には消費税はかかりません。

まとめ

農地法で厳しく制限された農地を売るのは困難ですが、専業農家相手であれば農地のまま売却できます。
また立地基準と一般基準の2つを満たせば地目を変更して農地を売ることが可能です。
ただし立地によっては転用が認められないこともある点には注意しましょう。
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