譲渡所得税という、売却前に知っておきたい税金の話

長年暮らした家を手放すとき、多くの方がまず気にするのは「いくらで売れるか」ということでしょう。
けれど、売却価格と同じくらい大切なのが「税金がいくらかかるか」という問題です。

不動産を売って利益が出ると、その利益に対して「譲渡所得税」がかかります。
金額によっては数百万円にのぼることもあり、知らずに売却を進めてしまうと、手元に残るお金が想像より大幅に少なかった、ということにもなりかねません。

譲渡所得税とは？売却益にかかる税金の基本

譲渡所得税とは、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に課せられる所得税と住民税のことです。
計算の基本式はシンプルで、「売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）= 譲渡所得」となります。

取得費とは、その不動産を購入したときの価格や購入時の仲介手数料などの合計です。
譲渡費用は、売却時にかかった仲介手数料や測量費用など。
これらを差し引いた残りが「利益」とみなされ、その利益に税率がかけられます。

短期譲渡と長期譲渡という、税率の分かれ目

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって大きく異なります。
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」に分類されます。

長期譲渡所得の税率は所得税15.315％＋住民税5％で合計約20.315％。
一方、短期譲渡所得の税率は所得税30.63％＋住民税9％で合計約39.63％と、およそ2倍の差があります。
たとえば譲渡所得が1000万円の場合、長期なら約203万円、短期なら約396万円の税金がかかる計算です。

3000万円特別控除という、大きな節税の仕組み

自宅として使っていた不動産を売却する場合、「居住用財産の3000万円特別控除」という制度が利用できます。
これは、譲渡所得から最大3000万円を差し引ける特例です。

たとえば、譲渡所得が2500万円であれば、3000万円の控除を適用すると課税対象はゼロになります。
所有期間に関係なく使えるのも大きな利点です。

ただし、適用にはいくつかの条件があります。

• 自分が住んでいた家であること（住まなくなってから3年以内の売却も可）
• 売却の相手が親族や特別な関係者でないこと
• 前年・前々年にこの特例を受けていないこと
• 確定申告を行うこと（申告しないと控除を受けられません）

取得費がわからないとき、どうするか

相続した不動産や、何十年も前に購入した不動産では、当時の売買契約書が見つからないことがあります。
取得費が不明の場合、国税庁の定めにより「売却価格の5％」を概算取得費として使うことができます。

たとえば3000万円で売却した場合、概算取得費は150万円。
実際の購入価格がもっと高かったとしても、証明できなければこの金額が適用されてしまいます。
そのため、売却を検討し始めた段階で、購入時の書類を探しておくことが非常に重要です。

契約書が見つからなくても、購入当時の不動産会社の領収書、住宅ローンの返済記録、登記簿の抵当権設定額などが取得費の証拠になる場合があります。
諦めずに手元の資料を確認してみてください。

まず査定から始める、という選択

譲渡所得税の額は、売却価格によって大きく変わります。
つまり、まず「自分の不動産がいくらで売れそうか」を把握することが、税金対策の第一歩なのです。

さくら屋では、足利市内の不動産の無料査定を承っております。
「売却するかどうかはまだ決めていないけれど、まずは金額を知りたい」という段階でも、お気軽にご相談ください。
査定額をもとに、譲渡所得税のおおよその目安もお伝えすることができます。

記事：さくら屋の査定スタッフ

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