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古い家、直してから売る？そのまま売る？判断を分ける3つの視点
2026-05-14
「家が古いから、リフォームしてからのほうが高く売れるのでは？」
これは、築年数の経った家の売却を考える方が、ほぼ必ず一度は思うことです。
たしかに、きれいにした方が印象は良くなります。
けれど、リフォームにかかった費用を売却価格に上乗せできるかというと、そう単純な話でもありません。
今回は、「直してから売る」「そのまま売る」「更地にして売る」という3つの選択肢を比べながら、判断の指針になる考え方をまとめました。
選択肢1：リフォームしてから売る
水回りの設備を新しくしたり、壁紙を張り替えたり、外壁を塗り直したりしてから売り出す方法です。
見た目の印象が良くなるため、内覧時の反応は良くなる傾向があります。
ただし、注意したいのはコストの回収です。
- 水回り（キッチン・浴室・トイレ）のリフォーム：50万〜200万円程度
- 外壁塗装：80万〜150万円程度
- 内装の全面張替え：50万〜100万円程度
合計で200万〜400万円かかることも珍しくありませんが、その分だけ売却価格が上がるとは限りません。
リフォームの内容が買い手の好みに合わなければ、「自分でやり直したい」と感じる方もいます。
特に近年は、中古物件を安く買って自分好みにリノベーションしたいというニーズが増えています。
売主が先にリフォームしてしまうと、かえってその層に響かなくなるケースもあるのです。
選択肢2：そのまま（現況のまま）売る
リフォームも解体もせず、今の状態のまま売りに出す方法です。
「古家付き土地」として販売されることも多く、実はこの選択肢が最も多く採用されています。
メリットを整理すると、以下のとおりです。
- リフォーム費用・解体費用が一切かからない
- 売却活動をすぐに始められる
- 建物が残っていれば固定資産税の住宅用地特例（最大6分の1の軽減）が継続する
- 買い手がリノベーションやDIYを前提に検討できる
一方で、建物の状態が悪い場合は買い手が見つかりにくかったり、売却価格が下がったりする可能性もあります。
「そのままで売れるのか？」という不安がある場合は、不動産会社に現状を見てもらい、率直な意見を聞くのが近道です。
選択肢3：解体して更地にしてから売る
建物を取り壊し、土地だけの状態にしてから売る方法です。
買い手にとっては「すぐに新築を建てられる土地」として魅力的に映りやすく、需要が高まる場合があります。
ただし、解体にはそれなりの費用がかかります。
- 木造住宅の解体費用：坪あたり3万〜5万円が目安
- 30坪の木造住宅なら90万〜150万円程度
- 残置物（家具・家電の処分）が多いと追加費用が発生
さらに、更地にすると固定資産税の住宅用地特例がなくなるため、翌年から税額が上がります。
売却までに時間がかかると、その間の税負担が重くなるリスクがある点も忘れてはなりません。
「解体してから売る」のか「売買契約後に解体する（更地渡し）」のかによっても費用負担の流れが変わりますので、不動産会社と相談しながら決めるのが安全です。
判断を分ける3つの視点
結局のところ、どの方法がベストかは物件ごとに異なります。
ただ、判断の軸として次の3つを意識すると、整理しやすくなります。
1. 建物にまだ価値があるか
築20年以内で構造がしっかりしている家なら、そのまま売る、あるいは最小限のリフォームで十分売れる可能性があります。
一方、築40年を超えて基礎や構造に不安がある場合は、建物に値段がつかないことも珍しくありません。
2. 解体・リフォーム費用を回収できるか
200万円かけてリフォームしても、売却価格が100万円しか上がらなければ赤字です。
「かけた費用に見合う価格上昇が見込めるか」を、査定の段階で不動産会社に聞いてみてください。
3. 売却のスピードを優先するか
リフォームや解体には時間がかかります。
「早く手放したい」「維持費の負担を減らしたい」という場合は、現況のまま売り出すのが最も早い選択肢です。
迷ったら、まず査定から
リフォームするにも解体するにも、まず「今の状態で、いくらで売れそうか」がわからなければ判断のしようがありません。
査定を受けることで、建物の評価額や土地の相場がわかり、どの選択肢が現実的かが見えてきます。
さくら屋では、足利市内の不動産の無料査定を承っております。
「古い家だけど、どうすればいいかわからない」という段階でも構いません。
物件の状態を見たうえで、リフォーム・現況売却・更地化のどれが有利かを含めてアドバイスいたします。
記事：さくら屋の査定スタッフ
#足利市 #不動産売却 #リフォーム #古家 #更地 #お役立ち情報
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