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住宅ローンが残っている家は売れるのか。抵当権と残高の確認から整理する
2026-10-19
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家を売ろうと考えたとき、「まだ住宅ローンが残っているけれど、売れるのだろうか」と気になる方は少なくありません。
結論から言えば、ローンの返済中でも家を売ることはできます。
ただし、売るためにはいくつかの条件と段取りがあります。
足利市の不動産会社さくら屋が、ローンが残っている家を売るときの考え方を順に整理します。
ローン中の家には「抵当権」がついている
まず押さえておきたいのが、抵当権という仕組みです。
住宅ローンを組んで家を買うと、多くの場合、金融機関がその家と土地に抵当権を設定します。
これは、返済が滞ったときに金融機関が不動産を処分して貸したお金を回収できる権利です。
抵当権がついたままの家は、買主にとって安心して購入できる状態とは言えません。
そのため、売却では引き渡しまでにローンを完済し、抵当権を抹消することが基本の条件になります。
最初に確認したいのは「残高」と「売れそうな価格」
売却を考え始めたら、二つの数字を並べてみるところから始めます。
- ローンの残高（返済予定表や、金融機関が発行する残高証明書で確認できます）
- 家が売れそうな価格（不動産会社の査定でおおよその目安がわかります）
この二つを比べたとき、売れそうな価格のほうが大きいか、残高のほうが大きいかで、進め方が変わってきます。
あわせて、売却時には仲介手数料や登記の費用、繰り上げ返済の手数料などもかかるため、それらも差し引いて考えておくと見通しが立てやすくなります。
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売却価格で完済できる場合（アンダーローン）
売却価格でローンを返し切れる状態を、アンダーローンと呼びます。
この場合は、通常の売却と同じ流れで進めることができます。
一般的には、買主から代金を受け取る「決済」の日に、その代金でローンを一括返済します。
同じ日に、司法書士が抵当権の抹消登記と、買主への所有権移転の登記を手続きします。
売主が先に大きなお金を用意する必要はなく、代金の受け取り・返済・抵当権の抹消・引き渡しが一日のうちに進むのが一般的な形です。
決済日が決まったら、金融機関には早めに一括返済の申し出をしておきましょう。
売却価格だけでは足りない場合（オーバーローン）
残高のほうが売却価格より大きい状態を、オーバーローンと呼びます。
この場合は、足りない分をどう埋めるかを考える必要があります。
- 預貯金などの自己資金で差額を補う
- 住み替えの場合、金融機関によっては次の住まいのローンに差額をまとめる「住み替えローン」を扱っていることがある
- 返済が難しい事情がある場合は、金融機関の同意を得て売却する「任意売却」という方法もある
どの方法が使えるかは、金融機関の判断やご家庭の状況によって変わります。
自己判断で進めず、早い段階で金融機関や不動産会社に相談しておくと、選択肢を広く残すことができます。
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まとめ
住宅ローンが残っている家でも、売却は可能です。
大切なのは、ローンの残高と売れそうな価格を早めに把握し、引き渡しまでに抵当権を抹消できる段取りを組むことです。
完済できる見通しがあれば通常の売却と同じように進められ、足りない場合も、いくつかの方法が考えられます。
足利市とその周辺で売却をお考えの方は、まず残高の確認と査定から、全体の見通しを立ててみてはいかがでしょうか。
#足利市 #不動産売却 #住宅ローン #抵当権 #お役立ち情報
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