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家を売ったあとに残る責任とは。契約不適合責任と売主の備えを整理する
2026-10-22
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家を売ったあと、引き渡しが終わればそれで全部終わり、と考えていませんか。
実は売主には、売ったあとにも一定の責任が残ることがあります。それが「契約不適合責任」です。
聞き慣れない言葉ですが、売却前に知っておくと、準備の仕方が変わります。
足利市の不動産会社さくら屋が、売主として押さえておきたいポイントを整理します。
契約不適合責任とは
2020年4月に施行された改正民法で、それまでの「かし担保責任」に代わって定められたのが契約不適合責任です。
引き渡した家や土地が、種類・品質・数量などの点で契約の内容と合っていない場合に、売主が買主に対して負う責任のことを言います。
たとえば、契約時に説明のなかった雨漏りやシロアリの被害が引き渡し後に見つかった、といったケースが考えられます。
ここで大切なのは、「契約書に何が書かれていたか」が判断の基準になるという点です。
不具合があっても、それを契約の中で説明し、買主が了承していれば、契約の内容と合っていることになります。
買主が求められること
契約の内容と合わない点があった場合、買主は売主に対して、次のようなことを求められるとされています。
- 修理などで契約どおりの状態にすること（追完請求）
- 代金を減らすこと（代金減額請求）
- 損害の賠償
- 契約の解除
民法では、買主は不適合を知ったときから1年以内に売主へ通知することとされています。
ただし、この期間などは売主と買主の合意で変えることができ、個人が売主となる売買では、契約書で責任を負う期間を区切るなどの取り決めをするのが一般的です。
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売主ができる備え
売主にとって一番の備えは、わかっていることを正直に伝え、契約書に残すことです。
売却の際には、「物件状況報告書（告知書）」や「付帯設備表」といった書面を作ることがあります。
雨漏りの有無や過去の修繕、設備の状態などを売主が記入し、買主に伝えるためのものです。
- 過去の雨漏りや水まわりの不具合、修理した履歴
- 給湯器やエアコンなど、設備の動作の状況
- 境界や越境など、土地について気になっている点
記憶があいまいな点は、修理の領収書や書類を探して確認しておくと安心です。
建物の状態が気になる場合は、専門家による建物状況調査（インスペクション）を利用する方法もあります。
「免責」にしておけば安心、とは限らない
古い家などでは、契約書に「契約不適合責任を負わない」とする特約（免責特約）を入れることがあります。
ただし、売主が知っていながら買主に伝えなかった不具合については、こうした特約があっても責任を免れることはできないとされています。
免責の取り決めは、正直に伝えることとセットで初めて意味を持つと考えておくとよいでしょう。
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まとめ
契約不適合責任は、引き渡した家が契約の内容と合っていなかったときに、売主が負う責任です。
判断の基準は契約書の内容なので、知っていることを書面で伝え、取り決めを明確にしておくことが一番の備えになります。
売ったあとも安心して過ごせるよう、家の状態の整理は早めに始めておくのがおすすめです。
足利市とその周辺で売却をお考えの方は、家の状態をどう伝えるかもあわせて、準備を進めてみてください。
#足利市 #不動産売却 #契約不適合責任 #売主の責任 #お役立ち情報
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