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査定価格はどう決まるのか。三つの考え方から見る、家の値段の根拠
2026-10-26
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家や土地の売却を考えたとき、最初の一歩になるのが「査定」です。
ところが、査定価格がどのように決まっているのかは、意外と知られていません。
査定の考え方を知っておくと、示された金額の意味を落ち着いて受け止められるようになります。
足利市の不動産会社さくら屋が、査定価格の決まり方を順に整理します。
不動産の価格を求める三つの考え方
不動産の価格を求める方法には、大きく分けて三つの考え方があります。
国土交通省が定める「不動産鑑定評価基準」でも、この三つが基本的な手法として示されています。
- 取引事例比較法：近くの似た物件が、いくらで取引されたかに着目する
- 原価法：同じ建物を今建て直すと、いくらかかるかに着目する
- 収益還元法：その不動産が、どれだけの収益を生むかに着目する
不動産会社の査定も、この考え方をもとにしています。
どの方法を中心にするかは、物件の種類によって変わります。
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取引事例比較法：周辺の取引をものさしにする
取引事例比較法は、条件の近い物件の取引事例を集め、それと比べて価格を求める方法です。
比べるときには、立地や広さ、築年数、駅やバス停までの距離、日当たり、道路との関係などの違いを補正します。
土地や中古マンションの査定では、この方法が中心になることが多いです。
周辺で似た取引が多いほど、精度の高い目安を出しやすくなります。
地域の取引をよく知っているかどうかが、査定の確かさにつながる方法とも言えます。
原価法：建物を「今建てたら」で考える
原価法は、同じ建物を今の時点で新しく建てた場合の費用（再調達原価）を求め、そこから築年数などによる価値の目減り分を差し引いて考える方法です。
一戸建ての場合、土地は取引事例比較法で、建物は原価法で求め、それを合わせて考えることがよくあります。
同じ築年数でも、手入れやリフォームの状況によって建物の評価が変わることがあります。
収益還元法：生み出す収益から考える
収益還元法は、その不動産が将来生み出すと見込まれる家賃などの収益をもとに価格を求める方法です。
アパートや貸家、賃貸に出しているマンションなど、収益を目的とした不動産の査定で重視されます。
家賃収入だけでなく、空室の見込みや管理・修繕の費用なども考えに入れます。
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査定価格は「売れると見込まれる価格」の目安
押さえておきたいのは、査定価格はあくまでおおむね3か月程度で売れると見込まれる価格の目安として示されることが多い、という点です。
実際に売り出す価格（売出価格）は、査定価格を参考に売主が決めます。
そして最終的に取引が成立する価格（成約価格）は、買主との話し合いを経て決まります。
- 査定価格：不動産会社が示す、売れると見込まれる価格の目安
- 売出価格：査定を参考に、売主が決めて売り出す価格
- 成約価格：買主と合意し、実際に契約した価格
査定の方法には、データをもとに概算を出す「机上査定」と、実際に現地を見て確認する「訪問査定」があります。
建物の状態や周辺環境まで反映させたい場合は、訪問査定で詳しく見てもらうのが確かです。
まとめ
査定価格は、取引事例・建物の原価・収益という三つの視点をもとに、物件の種類に合わせて求められています。
金額だけでなく、どの根拠でその価格になったのかを確認することが大切です。
根拠がわかると、売出価格をどう決めるかも考えやすくなります。
足利市とその周辺で売却をお考えの方は、査定の中身を知るところから始めてみてはいかがでしょうか。
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